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凤凰博报:疯狂的中国高房价还能持续多久?

2016-04-22 19:50:58 编辑 删除

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     纵观近十年来,中国房地产的历史,我们会发现有一种现象,叫做恐慌性购房,房价越是涨大家越是抢着买。而过去的历史中,我们可以看到,在恐慌下参与这场疯狂游戏的人,都成了人生的赢家,而每次预测房价泡沫要破灭的都成了被耻笑的对象。然而今年的这一次是历史的重演还是历史的终结?

   曹建海:中国决策者如何看待房价泡沫?

   凤凰博报:网上很多人都高呼,说2016年是最佳的买房时期,大家千万不要错过。

   曹建海:关键看今后几年的情况,过去一直是按照市场经济预测的,很多的房屋在买主手上,卖方形成自由的市场价格调解。但现实是,土地都在国家手上,是地方政府在调控房价,中国房价的走势某些程度和中国的决策者有关,如果决策者希望房价泡沫破裂,那肯定破裂。如果决策者觉得泡沫绝对不能破灭,那可能就会走上另外一条路。不管货币怎么增发、怎么贬值,房价一直上涨的局面不是不能出现。俄罗斯就出现了,本币贬来近一百倍,但房价按照美元计算一直是在上升。国家经济非常崩溃,只有房价一枝独秀,这是一个很极端的现象。

   凤凰博报:根据您的判断,今年是不是购房的好时候?

   曹建海:我不建议大家加入现在的抢房潮中,现在不是你选住房,而是住房选你,住房是日常生活中最重要的东西,还是要等到可挑选的时候再去买,而不是在完全被挑选的时候够买,因为他不完全是个投资品。

   2016年是入市买房的最好时机?

   凤凰博报:这就像股票一样,大家都去谈股票的时候其实这个时候股票已经很危险了,那房子也是这样,大家都去抢的时候,其实大家也要慎重一些。

   童大焕:房子除了经济逻辑之外,还有一个很重要的城市化的逻辑。特别是在服务业指导下的城市化,服务业的发展使产业越来越集中,全世界甚至全国的人口集中在少数地块上,而这少数地块空间是有价值的,房子本身可以忽略不计,而买房的最高境界就是看城市空间,哪怕土地不控制在政府手里,有效空间一定是越来越收缩,谁先占有这个空间,谁就占优势。今年政府放货币、降利率、降首付,买房人的门槛相对降低了,在这样情况下,一定要抓住机会,特别是第一次入市。我是建立大家尽可能的抓住2016年入市,前提是要买对房子。

   曹建海:首付降了房价涨了,杠杆比首付没降房价没涨的要大了许多,首付降了10个百分点,但房价比原来高了20%,事实上意味着杠杆由原来3倍变成5倍了。

   买房不要盲目加入抢房热潮中,关键是看个人今后收入是否逐渐上涨。杠杆很大,每月月供很高,必须保证收入逐渐上涨才足以支撑。而收入上涨不仅看所在单位,还要看大的环境。中国过去是出口拉动、国内投资驱动型的,而现在这两台发动机都出了问题。现在中国逐步摘掉世界工厂的帽子,消费又很难启动,过去证明政府拉动的投资都是不可持续的,所以现在中国经济增长没有太多热点。

   去年中国经济增长最快的是金融业,金融业主要是靠股市的拉动,今年看起来又要靠房地产拉动来,而这两个都是虚拟经济拉动,不是真实的经济增长,所以这种增长越拉动越危险。最近国外的两个评级公司都对中国评级给予负面的评价,本来应该是去杠杆,但事实上是加来杠杆,不仅仅是房地产里面的杠杆在加大,家庭的杠杆在加大,政府投资领域也在加大,也是通过加大信贷的投放在放大杠杆。事实上这样就时我们的经济增长,我们原来计划的叫内升增长,就是靠科技带动财富的增长,又变成了一个外在的靠资产炒作,走上这样一条道路了,这是一条非常危险的道路了。

    童大焕:如何把资产泡沫转化成自己的财富?

   凤凰博报:政府在房地产方面投入的心思很大,出台很多政策稳定房价、去库存,但市场上的情况却是恰恰相反的。难道想法与政策本身就是相互背离的吗?

   曹建海:出台政策是想去库存,在税费、信贷等方面给予优惠政策,但信贷投放大了之后,富裕的资金就会投向投资市场,中国主要就两个资产市场,一个股市一个房市,股市去年增长也是不错的,但今年1月份的股灾使很多人遭受重大损失,从而使前期在房屋投资领域的显得收益就非常大,比较起来就会使资金从股市流向房地产市场。

   今年12月份货币增发力度非常大,但货币现在无法进入实体经济,还是进入到资产市场,资产市场大部分又流向房地产市场,这是最近23月份房价迅速上涨的主要原因。中国严峻的经济形式刚刚开始,看不到真正的增长点哪,去年的增长点在金融业在股市,今年股市不好,难道增长点就在房地产吗?房地产仍然是个虚拟经济,虚拟经济是不可能创造财富的,不能创造财富你又如何预期未来的收入一直是增长的呢?仅仅让开发商解套使没用的,这样房屋跑到一些投资家的手上,一旦房价有所回落,对于他、对银行就是非常大的危险。

   童大焕:我们在由工业化向城市化转变的过程中,应该有一个概念:现在就是资产泡沫的时代,而我们应该积极主动去拥抱泡沫,要有方向正确的去拥抱泡沫,要把泡沫的增值当成你收入的一部分。

   2014年有一本书叫做《21世纪的资本》,他研究得出一个结论:资产性的收入已经远远高于劳务性的收入,成为收入的主要部分。

   我们的产业是不景气,这是因为过剩,我们不需要这么多传统工业。纵观人类历史会,一开始农业的GDP占比近百分之九十几,慢慢的美国、日本现在农业GDP只占1%,工业GDP占比也将下滑。2002年之前,我曾认为大城市房价高会阻碍城市的竞争力,但这么多年观察会发现,越有竞争力的城市房价越高,因为人口的集中。人口的聚集带来的创新,服务业的创新力量远远大于房价的上涨。

   咱们是在望京地区,你会发现将来房价最高的地方是楼最密的地方,而不是楼越稀的地方。今天我们可以把这个话放在这,过若干年后再来检验一下。因为人口聚集带来了非常大的能量爆发,这个地方因为支撑得起很多高收入的人群,所以附近的房价一定高。

   中国限制公务员出境竟然不是怕叛国

   曹建海:中国的房价走势取决于决策者的认知。股灾的时候很多人就说:不要高估决策者但能力,市场是起决定性作用但。经过这两个月后,大家发现中国的决策者还是可以为所欲为的,我们采取了一切措施避免了人民币的贬值,甚至还出现了上涨。

   最近对行政公务人员限制出国次数,原来以为限制出国次数是担心出去后叛国,现在我觉得就是担心到国外去采购,这种采购会导致美元的外流,使我们的外汇储备减少,所以他可能更多的是保卫人民币。

   您刚才讲,房价越高人口聚集越大,城市里面有这样的因素,最集中、最密的地方往往寸土寸金,这对商业地产非常有价值,但对住宅也许没那么大价值,非要挤在最紧密的地方,最吵闹的地方居住吗?我觉得对住宅和商业地产不能同等看待。 

   曹建海:中国房子太多整个非洲搬来都住得下

   凤凰博报:全国新城新区规划的人口达到了34亿,由此可见,中国房地产市场已经严重过剩了,别说让农民工去库存了,全国14亿人一起来买房子,都很难去消化。

   曹建海:中国应该邀请非洲大陆的人都来中国定居,房子太多了。按照现在的建设速度,到2020年城镇最少有400亿平方米的住房,所以整个非洲搬加上中国农民都搬进来,房子还是很富裕。所以在这种大局面下,房价上涨肯定是非理性的上涨。大家都说中国的市场就是与众不同,因为我们中央把房地产看成使不可破的泡沫,使稳定经济的重中之重,房地产绑架来中国经济,一旦破了,一切问题都会爆发。

   童大焕:房地产泡沫之所以我能破,其实是过去招商引资,房地产补贴了工业,导致工业迅速过剩,而房地产又和银行贷款,地方贷都是以土地为支撑,所以房地产泡沫一破就是金融破,这是很简单的逻辑。另外还有城市化的逻辑,我们现在的房子可以容纳34亿人,这个不具有全国性的意义,房地产从来都是区域性的市场,从来都是分化。有一些地方是过剩的,有一些地方是短缺的,过剩和短缺将是在中国房地产长期并存的现象。

   曹建海:我觉得还没有哪个城市存在短缺的现象。

   童大焕:大城市的核心区一定是短缺的。

   曹建海:要是白送白住肯定是短缺的,但在现在的价格下没有短缺的。中国的住房可以完全无成本持有,没有任何代价的持有,况且只能涨不能跌,在中央这样一个不能破的底线下,持有它就可以赚很多钱,所以大量持有住房的投资者的比重非常高,我们一直没有一个数据表明到底有多少人投资住房。如果房产税推出,北京的住房我相信是极度过剩的。在中国,政府和开发商分享土地增值部分,这是巨大的利益,推动了全国所有地区房地产投资的热潮,北京的房地产投资历来在固定资产投资中占50%70%之间的,北京房地产投资额度是全国最大但,房屋开发速度远远超过人口流入速度,所以北京住房过剩绝不比任何地区低,你说的短缺与过剩并存,我认为现在是全面过剩,极度过剩。

   再过三年会有大量的个人房地产投资者破产

   童大焕:如果未来城镇化仍然是服务业主导的大城市化方向,那么大城市核心地区一定是短缺的,您说只要是持有房子都是赚钱的,这是不对的。

   2014年以后,大量的郊区别墅和三四线城市房地产的持有者都是亏损的,即使没有房产税也是亏损的,限购限贷把他大量的资金移过去,导致他高位接盘,而过剩情况下他一定会亏损。紧接着大家发现三四线城市太多了,不能投了,一线城市又限购,这样会使得大量资金流向环大都市圈,比如北京周边但固安、大厂、襄河、燕郊、永清,深圳附近的东莞地区,惠州地区,广州周边,上海周边的苏州、南京、杭州等等地区,其中有一些地方是安全的,但环大都市圈的大部分地方是充满危险的,再过三年,保证有大量的个人投资者破产。

   曹建海:北京必须有很多产业,可以挣钱才会有很多人涌入,但目前在北京他不需要产业,有套房等着升值、出租就可以获得巨大收益。

   童大焕:您一直是产业思维,也就是工业思维,而不是服务业思维。

   曹建海:服务业就是产业。

   童大焕:服务业人口只要集中就会产生。

   曹建海:但关键得看创造多大价值,能不能支撑起这么庞大的人口。

   童大焕:人口越密集的地方,他能够支撑起的价值也越大。上世纪90年代开始,就出现了一个思潮,互联网来了,城市变得完全没有意义,全部乡村化。2015年底,阿里巴巴宣布天猫双总部,一个在望京,一个在杭州,为什么?因为他在杭州根本找不到向北京一样但人才。

   曹建海:你有没有看到店面破产倒闭这些。

   童大焕:店面破产倒闭是正常的。2001年在北京,在小区走了半小时找不到一家小卖部,而今天到处都是,本身就是过剩了。另外,加上互联网但冲击,现在互联网但冲击只占5%,再大一点,坐在家里根部不需要出去买东西,那时店面倒闭但更多。

   曹建海:租金上涨才是冲击店面最核心但因素。全北京去年的GDP2.3万亿,这个价值是很有限的,但北京房价的价值是很大的。根据国际上的经验,房地产市场价值和GDP的产值应该是1:1,但中国远远突破了这个数值。

   童大焕:但中国有一个不同,我们的城市化率还没有完成,人家已经进入一个静态社会,我们还处于动态的社会。

   曹建海:无论怎么动,也不能三个直辖市房屋价值超过美国全国的房地产价值。房地产价值取决于他创造的生产力,如果这个城市不创造生产力,房价推的很高,就会像当年的荷兰,一株郁金香就可以买一栋别墅,荷兰种了多少郁金香,就表明整个财富非常大吗?这个财富是没有价值的。

   我们深圳、上海、北京三个城市加起来的市场价值远远超过了全美国的房地产价值,真的有那么大价值吗?中国本土创造的生产力比美国本土高,还是这三个城市创造的生产力比美国本土更高?

   童大焕:房地产一定是区域市场,他取决于预期和信用。

   曹建海:不是预期也不是信用,中国土地是控制在政府手上的,高层认为房地产泡沫不可破,因为房地产泡沫一破那就危机一切方面了。

   童大焕:这不是高层认为,这是高层被迫在现有的经济逻辑下,如果是你去当总理、去当总书记你也不能让他破。

   曹建海:我肯定让他破,这种局势走下去未来就是俄罗斯的局面。

   童大焕:如果你敢让他破,是你先下去,不是房地产先破。谁也不能承受这种财政和金融破裂的代价。

   曹建海:怎么就不能承受,必须承受短期的痛苦。俄罗斯的今天就是中国的未来。我觉得那个痛苦才是更大的痛苦。

   曹建海:丈母娘们决定房价反映了住房市场极度的非理性

   凤凰博报:其实谈来谈去,无论是全面还是局部,都存在过剩的问题,那去库存的根本方法究竟是什么呢?因为我们看到网上有一些老师说,其实最根本的方法就是降房价。

   童大焕:不可能的。2014年时全国各大城市,甚至一线城市的核心区域房价都降了很多,但是没有人入市,房价降下来的时候是没有人入市的。

   曹建海:这就充分说明了我们的房地产是一个投机主导的市场。

   凤凰博报:这个说法指的是刚需的而非投资的。

   童大焕:越是刚需的购房者,越是患得患失。给你举一个例子,2014年底,通州万达广场开盘的时候,29000多一平米,有个人问我能不能买,我说买。然后他就下定了,隔了一个晚上不到,半夜三更给我发私信说:他妈妈听人家说房价还会跌,让我无论无何要把这个房子推掉。这就是刚需的购房者。

   曹建海:刚需是根本不存在的伪概念,经过温总理的嘴说出来,好象就变成一个实实在在的概念了。顶多是自住房,还是投资房,我觉得刚需这个概念应该取消。个人住房不像商业地产,商业地产可以精确的计量租金、价值和收回资金的多少。房屋寄托了很多人类的情感,比如:没房就不能结婚,就会失去心爱的人。所以无论多少钱都要买房,这是所谓的丈母娘经济,丈母娘决定房价,这便使中国的房屋完全失去了理性。当然,归根到底丈母娘的这种坚持能够使小夫妻获得利益,这是我们的领导人在做配合啊!

   凤凰博报:上海、深圳陆续出台了很多政策,但房价越来越高,这是否也是单纯的迎合了开发商的意思,并没有考虑到市场老百姓的一些需求。

   曹建海:应该是政治敏感性,过去调控没这么快,深圳涨了很久了。为什么现在才政策调控,那是因为上海出了他才出的。他是看上海出了,他再不出他已经不好意思了。另外,这次房价暴涨跟股债有关系,供给的结构体调整我们想发展实体经济了,现在又出现了暴涨,上海的执政者也很担心,担心中央领导对他有看法。作为中国最大的经济中心肯定是发展实体经济,绝对不能靠泡沫来推动的。深圳事实上已经享受了房价上涨很久了,深圳在中国财政收入已经六七位的样子,那么15年底就变成了第三名了,主要来自于房价上涨,还有股价上涨的因素。

   童大焕:现在大城市的决策者怕房价不涨又怕房价涨太快,这是所有决策者共同的心病。怕不涨又怕上涨没市场,但又不愿看到涨太快。在一艘大船上,所有人都往一头跑,这样船迟早会翻。

   曹建海:去年年底出台了很多文件,要进行供给性条件改革,发展实体经济、创新经济,现在出现了这个苗头,实际上是打了他们的脸。但对地方政府来讲,可以说是盼望已久的、梦寐以求的局面。

   凤凰博报:除了政策对于市场的刺激以外,开发商、房屋中介是否也起到了推波助澜的作用?

   童大焕:基本上没有作用。央企到曹妃甸去投资,100亿扔进去,一个水漂都不上来。只有开发商被区域拖死,没有开发商带动一个区域发展的。从来都是这样子,所以不要高估了开发商的价值。

   曹建海:钢铁是污染最大的企业,北京的雾霾很大程度来自于周边的钢铁行业,所以把住宅建到曹妃甸里边,本身是开发商脑子出了问题。如果作为产业配套的住房还有一定市场,建了那么多房子实际上是希望大家可以到海边度假,不是去呼吸钢铁厂直接制造的雾霾,这是在找死。

   房价上涨最受益的是中央

   凤凰博报:房价上涨最终的受益人会是谁呢?

   曹建海:直接的受益人肯定是地方政府,尤其国家让调控的地方,上海、深圳、地方政府受益更大。调控的手段就是扩大土地供给,但是他可以直接拍出一个个新的地王,实际上把房价推的更高,推的高了我们进一步调控,又会放出土地指标,所以地方政府是最大收益者。

   对开发商来讲,囤有土地的开发商是最好的。对持有住房的,特别是拥有投资、投机性住房的这些人,也是受益的,囤的房趁机出手还可以赚钱。

   最终中央是受益的,原来为保增长速度费尽心机,用了很多手段都不见效。现在房价上涨,经济指标很容易完成。

   童大焕:归根结底,房价上涨对每个买房人都是有利的。现在已是金融时代,我建议大家把房地产当成金融来看,不光当成房子。

   曹建海:金融是不创造财富的,金融的财富都来自于实体经济。通过为实体的服务来分享一部分财富。房价上涨让每个人都充满了阳光,好像存款就可以全部花掉,房子升值就是最好的存折。但大家都看好的时候,就真正创造财富的领域就会垮掉,现在中国制造业正在垮掉。

   童大焕:中国制造业垮掉是因为严重过剩,地方政府招商引资,降低了土地成本,降低了环境成本,降低了劳动力成本,使他很快过剩的结果,我们不需要这么多的制造业。环北京地区为什么雾霾这么大,因为钢铁企业太多,也许只要留下1/3就够了,我们不需要这么多工业生产。

   曹建海:我们需要制造业,需要很好的制造业。

   童大焕:大家要改变一个观念,不是劳动产生财富,是交易创造财富。生产的东西有人要,有交易有人愿意出价,说明你生产的东西对别人有价值,否则生产的东西对别人没有价值,甚至制造了污染,这是没有意义的。

   曹建海:微观的角度看,交易可以创造财富。但真正创造财富的还是劳动和科学技术,没有科技,财富不会从外围来。我们不从微观的角度看一个行业、一个企业,从国家外围来看,从地球上来看,一个国家财富是否增长,是要靠科学技术和劳动,否则财富无法创造。

童大焕:我觉得我们要多一点虚拟财富,少一点实体财富。我们离开粮食是会饿死的,但今天大国的粮食产量就只占GDP1%。如果中国哪天也降到美国日本一样的1%,中国就很发达了。

   曹建海:那是不是就不用吃饭了。

   童大焕:要吃饭。美国一个农民养了99个美国人,同时还养了30个外国人,美国是粮食出口第一大国。

   曹建海:虚拟价值,美国股市今天在很高的位置,但我觉得虚拟价值始终是不能保持的。虽然美国经济在增长,但股市可能不可能维持这么高的水准,再过两三年再看。

   曹建海:李嘉诚做了个唱空中国的示范

   凤凰博报:连续做了15年华人首富交易的李嘉诚先生,已经开始在卖北京上海的物业了,番见好就收的投资选择,释放出什么样的信号呢?

   曹建海:李嘉诚把香港和大陆的投资都出手了,应该是看到了大陆房地产出现了转折点,或者他认为中国整个经济形式发生了根本性的变化。事实上我们经济增长速度,确实出现了很大的回落,他应该不看好中国的实体经济的未来,所以说他走掉了。最近他又发声称:中国一线城市没有泡沫。我觉得这不是他真实的声音。

   童大焕:古人有一句话:“花无百日红,人无千日好”。我们不需要过度看中首富或非首富的举动,因为有一句话是:“你的毒药可能是我的美味”。同样一套房子对你来说卖掉最合适,对我来说买进最合适。所以只要有自由的市场交易,一切由他去,不用太看中别人的动向,没那么多风向。比如,你卖出是合适我买进是合适的,你卖出你可以买一个更大的房子,我刚刚进入我买不起更大的房子,我买你这个房子恰恰好。所以李嘉诚,置换掉的资产是别人口中的美味。

   凤凰博报:但是为什么现在风向逆转又说一线城市没有泡沫?您刚刚说可能不是他的本意?

   曹建海:他很多资产还在中国,李嘉诚做了一个唱空中国的示范。他用实际行动做空中国经济,中国领导人应该对他很不满。中国完全是政府控制下的威权经济,他也不希望完全跟这儿闹翻,如果继续讲有泡沫的话,那就不仅是做空,可能后果比做空更加的严重,很有可能受到刁难或惩罚。

   童大焕:一千人的眼里有一千个哈姆雷特。2011年我写过一篇文章称:很多人认为一线城市泡沫已经很大了,我的观点是相反的,一线城市的泡沫恰恰更小,反而是三四线城市泡沫更大。一旦限购限贷就会很快把资金挤到三、四线城市,反而制造更大的泡沫,而且还制造空城和鬼城。几年过去,一线城市又迎来了新的疯涨,而且大家都还认为没有泡沫。时代在发展,大家发现大城市化的趋势越来越明显,大家就会看到一线城市的泡沫其实是越来越小的,真的是钢铁做的泡沫。

   曹建海:您这个说法现在看起来很对,但过几年肯定是个笑话。因为房屋的价值如果这么大,创造GDP又很小,真值这么多吗?北京、上海、深圳更像是一个权力城市,商业价值很小,创造不了多少GDP,但是房屋的财富特别大,就相对于房屋价值太小了,更多的是权力集中的地方。

   凤凰博报:今天看了一个新闻,据调查有50%的人认为房价过高。其实不是说所有人都觉得一线城市没有泡沫,还是很多人觉得这房价太高了。我觉得这个50%一半的人也存在水分的。

   童大焕:一定要记住一点,庸众是绝大多数,看清楚这个形式一定只是极少数,任何时候都是这样子的。

   曹建海:有一种观念认为市场总是对的,但现在市场是极度扭曲的、极度畸形的一个错误的市场。

   童大焕:高估没关系,社会流通的是信用,是预期,不是货币本身。纸币时代已经过去,未来纸币可以不要,只是预期。今天贷款一百万,实际上你就对未来预期的是一百万,如果发现已经超标一百万,那就贷款五百万。这跟我们单期创的GDP是不同的,没关系,过几年会跌下来,但泡沫涨了好几倍以后,再下来那还是不是今天的价格。

   曹建海:价格预期主要是从供求进行预测的,但在中国预期是根据供求吗?根本不是。他预期的是领导人的决策心里,领导人就是不可能让他破。上海、深圳都说要稳定房价,每一个说让房价降回来。

  童大焕:但鄂尔多斯的房价,不想破也得破,最高的时候一万多,现在可能就是三千,这背后还是有市场的力量。还有三、四线城市的过剩的地方,总有一天会破。

   曹建海:原有的房屋价值比他的财政收入大太多,甚至几百倍。我们还有660个城市,鄂尔多斯只是660个城市之一,我们还有将近2000个县城,这么多城镇里面破的还是少数。

   童大焕:开发商已经在大量破产了,目真正值得投资的没几个城市。

   曹建海:小城市回落也是非常小。

   凤凰博报:1989年,日本房地产总市值约6万亿,GDP总值3万多亿美金,比值大概是207年美国次贷危机发生,美国房地产总市值与GDP总市值的比值大约是1.7左右。日本、美国比值都是达到2就崩盘了,而我国现在,根据官方公布的数据,得出全国房地产市场总市值在135亿左右,GDP67万亿,比值为2。是否也面临着崩盘的风险?

   曹建海:如果按照市场经济,土地房屋都在个人手里可以随时交易,那早就崩盘了。但我们是控制在政府手里。中国这个局面也可以继续走下去,就是走向俄罗斯,走向香港。但如果决策者想改变现状也不是不可能的,是完全可以让泡沫破的。任何国家除了中国都会破的,香港现在也在破,香港的政府对经济的控制力远远比不上中国大陆。大陆不仅控制土体,还控制政策,控制银行,控制国有企业,控制我们的财政收入,远远大于香港的控制力。

香港曾经是我们未来发展的目标,而我们现在的发达程度远远达不到香港,但现在香港泡沫开始破裂。在中国较为落后的地区,比如东北地区经济在破产。而中国大陆经济如何,关键取决于决策者的决策,现在这个巨大的泡沫超级过剩,房价还在涨又不能落,出台的调控也是稳定房价,好像一切因素都有利于房价的上涨。现在不仅一线城市,二线城市也出现土地的拍卖热潮,不排除将来有更多的城市也在上涨。而我们为保经济增长和实体经济的钱,最后又都流向了房地产市场,制造了新一轮更大的泡沫。

   凤凰博报:但有一些专家就预测,2016年第二季度后,会出现一波断崖式的下跌,有可能吗?

   童大焕:一线城市绝对不可能,三、四线城市甚至更小的城市,有可能有一部分供应严重过剩的会支撑不住。但东南部城市,比如江浙、福建的房价都有可能会略微的上涨,但大部分西部城市,东北部分城市房价要跌上帝也救不了。

   曹建海:房屋市场价值跟当地GDP的比值还是要看的,这个比值充分说明泡沫的大小。日本的泡沫最高的时候是房地产价值的两倍,美国最高的时候1.7倍左右,最后泡沫都破灭了,中国这个比值全国至少34倍左右。

   童大焕:如果用商品房贷来比较,那还要考虑我们的产权性质。中国的房子产权性质非常复杂,跟别的国家不一样,有央产房、经济适用房、回迁房,还有农民自建房,这些合起来,房价没那么高。

   曹建海:有些经适房、自己放获得的收益很低,但之后很多都转成可交易的房屋了。估值也是按照可交易来估值,如果按北京4万去估,实际上低估了,这个价格并不高。

   童大焕:但是实际上还有很多小产权房,一半的价格都不到,这些也都是可交易的。

   曹建海:但是小产权房未必就没有在我们统计范围之内,假设现在不存在,那北京的房地产价值也有个估价。

   童大焕:但深圳小产权房可能占总部市场的1/3以上,北京也不下于1/4

   曹建海:有个最新的数据,北京的人均住房是31.7左右,不包括小产权房。北京的常住人口将近2200万人口,每平方米就按4万算,北京2015年底住宅的市值是28万亿。北京除了住宅还有更大面积的商业用房,根据最近几年竣工的数量计算是住宅的1.1倍,可见商业性的非住宅房屋肯定是大于住宅房屋面积的。按说写字楼应该比住宅贵,但我们却只有住宅的一半左右,按住宅价格60%去算,我推算了一下,北京的商业地产的价值大概有18万亿左右,这两个加起来是46万亿。北京的去年的GDP2.3万亿,北京的房地产市值是GDP的百分之两千,怎么可能说是没有泡沫。但短期来看还在涨,毕竟党中央在这里,能靠近党中央机会就大了。

   童大焕:世界上没有两片树叶是完全一样的,没有两条河流是完全一样的,河流一定是曲线。过去50年中国全部是阻止城市化的,中外历史上都没有过组织城市化的现象,1998年城市住房私有化之前,农民是进不了城的,进了城也租不到房子,买不到房子。我们形成一个非常大的悖论,一方面土地控制在政府手里,导致房价很高;另外一个悖论恰恰因为是卖地财政,导致我们的土地和房地产供应已经可以容纳34亿人了,这本身就是个悖论,是互相矛盾的。

   曹建海:这么过剩了还在涨,显然不具有可持续性。明年后年很快就想卖,那肯定是个好的选择,如果你想长期持有,交给你孙子的,那还是放弃这个打算,这肯定是一个很糟糕的选择了。

   凤凰博报:现在买房就如同炒股一样,越是贵越是买越是跟风抢,但是我们也希望大家不要盲目的去跟风炒房,毕竟现在赚点钱不容易,好了,今天的节目就到这里,我们下期见。

 

 


 

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曹建海:经济学家,中国社会科学院研究员,中国社会科学院研究生院教授,经济学博士。

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